作者：徐斌
序言 有恒产者有恒心
恒产者有恒心，无恒产者无恒心
‘白天割取茅草，晚上绞成绳索，赶紧修缮房屋，到时播种五谷。’有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。
想法： 香港？？
欲行大善之事，必谙大恶之道。
第一章 一线城市的房子到底能不能买？
刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。
买房后房价下跌和不买房房价暴涨，哪个更严重？我得出两个结论：1. 不买房，如果房价暴涨，我们无能为力。2. 买房，并且合理控制贷款，如果房价暴跌，我们可以控制风险。我不敢说几年内房价必有一跌，只要有房价暴跌也能承担的心理准备，你就可以买房。
第三章 买房准备之资格认定
认房，就是看包括你、你的丈夫（妻子）、未成年子女在内的家庭，在打算买房的这个城市里，有没有房屋登记系统或者合同网上备案系统里面的记录。所以在“认房”的情况下，在其他城市有房子是不会影响购房资格的。过去有不少夫妻通过假离婚获取暂时的购房资格，但是现在北京出了新规定——离婚一年内买房算二套房。认贷，就是看你在银行有没有贷款买房的记录。详细的认定方法可以参考下面这个文件。
第四章 买房准备之资金
一种是等额本息还款：把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。另一种是等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
房屋租赁的中介费是半个月到一个月的房租；房屋买卖的中介费是总房款的2.5%，最高不超过3%。
放开了让市场去管吧；地方要是想管就接着管；1995年那个3%的中介费规定废除了。用了20年的标准就这么说再见了。关于收费标准，结论就是没有标准。
二手房交易的税费，主要有三种：个人所得税、契税、增值税（营业税）。除了这三种，还有城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。其中，法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。三个比较大的税种都有各自的免税政策。
二手房交易税费是必须在过户之前缴纳的。购房人根据网签合同的价格到地税缴税之后才能办理过户手续（地税缴税和过户是在两个地方），通常在过户当天（前一天）办理缴税。
契税通常是网签交易价格的1%—3%
我们在买房的时候经常看到满五唯一、满二唯一、满五不唯一等描述，这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税的免税条件。
“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本省市内）。
增值税的免税条件就是满两年。这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。如果中间重新办理过房产证——比如因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证，就可能按照新的房产证重新计算时间。法律没有规定得太细，尺度完全凭工作人员的判断来掌握，所以提前问清楚很有必要
个人所得税的免税政策原先是满五唯一，意思是房子要满五年，而且业主只有这一套房子，才能免税。所以满二免增值税，满五唯一免个人所得税。如果满二不满五，就算房子唯一也没有什么用
个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20%
在中国，中介费一般是双方各承担一半或者购房人承担大部分。按照法律规定，本来应该是购房人承担契税，业主承担个人所得税、增值税。
按照目前的交易惯例，大部分业主的报价都是指自己的净得利益。比如我一套房子报价200万元，那么这200万元全部要到我的银行账户上。过户产生的个人所得税等费用则全部由买家承担，导致买家实际支付的金额明显高于200万元。
第五章 选房三步走
我国二手房的种类繁多，除了常见的由开发商建造的商品房之外，还有小产权房、回迁房、房改房等多种类型。房子的性质不同，交易的要求和税费也不同。选房的第一步就是明确房子的性质，决定哪些类型的房子可以考虑，哪些坚决不碰。
法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房
如果是商品房，就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金
如果是经济适用房，分成两种情况，一种是交易受到限制的，比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房，不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担，所以你一定要提前打听好价格
我们在买房的时候有一个很大的误区，就是认为房子买新不买旧。这是因为目前我们国家房子的整体物业服务水平不太高，小区买了以后养不好，所以才让人感觉新房子比旧房子好。抛开这几年规划设计技术的进步因素，大部分小区快速地变差变老，都是因为物业服务品质跟不上
商住楼是底层（或数层）为商业建筑，其余层为住宅的综合性大楼。大家选购住宅时看中商住房，主要是因为它有两个特点：单价比同类住宅低，并且不限购。但是我不建议大家买住宅的时候选择商住楼，它的公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的，不仅得房率有缺陷，土地使用年限也是缩水的，商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。另外，对居住来说，商住综合的小区规划不合理，会产生噪声、光污染、水电性质等问题。
因此本地人一般都不住海边，只有外地人才傻傻地买海边的房子。
现在的两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的，隔音效果不好，如果两个卧室挨着，小两口在主卧，隔壁睡着孩子，夜深人静的时候爸爸妈妈做点儿什么孩子都能听到
顶层之所以便宜是因为容易漏水，而且从保温的角度来说，顶层冬天会比较冷，夏天又比较热，因此尽量不要考虑顶层。漏水是个非常麻烦、非常难处理的问题，基本上修了还会再漏
选楼层有时候也有各种忌讳，中国人忌讳4楼、14楼、18楼，因为4和死谐音，18让人联想到18层地狱。
购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法
第六章 挑个好中介
选中介一定要选大中介：虽然我们经常和它们打官司，虽然大中介的入行门槛也很低，人员素质不太高，经常出事，但是它们就是比小中介有实力。一旦被骗，大中介还能赔偿你的损失，小中介甚至黑中介就找不到人了。
第九章 交易流程
我国没有全国范围内关于二手房交易流程的强制立法，所以各个城市的交易流程是约定俗成的。各地的交易流程大致相同，都要经历看房、签合同、交定金、网签、付首付、办贷款、过户、交房等步骤。
记住一个基本原则：永远让上家承担比下家更重的违约责任。
第十章 遇到纠纷怎么办
，有的购房人认为如果交的钱不够多，合同就不能继续履行。这个认识是错误的，已经被我们团队的律师们推翻了。我们通过多起诉讼明确了一件事：要想通过打官司拿到房产证，交多少钱不是关键——几万元定金也能告赢，房子能不能过户才是关键
这里我必须给大家普及两个概念：代理、处分。我给我儿子买了一套房子，房产证是小徐的名字，现在我要卖房，你来买房。这套房子虽然是我管理，但是在我儿子名下，按照法律就是我儿子的财产。但是中介带你见的却是我，我就要和你签合同。如果我在合同上签上我的名字，这叫处分。如果我在合同上签上我儿子的名字，这叫代理。
第三部分 商品房怎么挑怎么买
在这一部分，我要讲一讲怎么买开发商的房子——商品房，也叫期房。但是，在怎么买商品房这件事上，我给大家的第一个建议是：尽量买二手房，不要买新房
商品房，想说爱你不容易
从2004年到2014年，中国基本没有烂尾楼。过去产生的大部分烂尾楼都在房价暴涨的过程中复活了。哪怕是曾经被全部卖掉的房子，只要拆掉重建，修了新的小区，再按涨价之后的价格卖，就能把前面所有债主的损失一并弥补回来。所以中国的法律人，尤其是在2004年之后入行的，大部分对于烂尾楼没有什么概
所以，想要买商品房的购房人，在本部分学习的内容首先就是如何规避买到烂尾楼，然后才是如何处理其他的销售欺诈、规划变更、学区房等问题。在期房预售制度中，在签合同交钱，房子还没盖的情况下，购房人就能提前买到好房子。这个难度有多大
第十一章 如何买商品房不上当？
我建议不买商品房，是因为我国目前实行的是商品房期房预售制度。所谓的期房预售就是说开发商在拿到地之后、没动工之前就开始销售，当我们签了约、交了钱、办了贷款开始还款的时候，这个房子还没建好呢
大开发商的房子，比小开发商的房子发生烂尾的可能性要低一些。比如我们认为，像万科、龙湖、绿地这些开发商，虽然它们盖的房子可能也有质量问题，但是至少它们不会出现资金链条断裂的情况。
其实不管有多少个楼盘，开发商都会很聪明地在楼盘和楼盘之间建立“防火墙”：开办项目公司。先是母公司拿地，然后把土地权利转让给一家全新的项目公司，再用项目公司进行商品房开发。这个模式有个好处，就是一旦一个项目出现问题，不会危及其他项目。
虽然我国采用的是期房预售制度，但是为了保证基本的交易安全，还是设立了相关的法律法规，比如商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》
按照这个制度设计，开发商取得《商品房预售许可证》之后才能开始卖房。为了避免个别开发商利用法律的漏洞来作恶，在2003年《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》里还专门有一个规定：如果开发商五证不全就把房子卖给业主，法院可以认定买卖合同无效。道理很简单，既然国家禁止开发商在五证不全的情况下卖房子，开发商的售卖行为就是违法的。
一个小区的诞生，第一步就是土地招拍挂。所谓招拍挂，就是招标、拍卖、挂牌。按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体。村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘都必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给各村村民。收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁
销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。所谓开发商，就是买地的企业，必须具备相应的资质。如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。所以大家翻开自己的房产证，那些通过单位分来的房子，土地性质一栏，就是写着划拨。房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。使用权年限从哪天到哪天，写得清清楚楚。
法律明确规定，土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在先，项目规划在后。城市规划不涉及房子具体怎么盖，但是会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后所有的操作，包括做建设工程规划，都必须符合这些指标。
第十二章 避开商品房的那些“坑”
在我们进一个小区的售楼处之前，应该提前打开手机的飞行模式，打开录音功能，整理好心情，深呼吸一口！
如果小区已经建设得差不多，最好先绕着小区走一走转一转，这样你能对小区有一个直观感受。进入售楼处后，马上就会有人来接待你。你要礼貌、清晰地询问来接待你的人的名字、职务，是不是开发商的人、能不能代表开发商。当然，如果自己确有诚意买房，最好也告诉对方你的信息，交换名片。最好选一个话多的销售人员，级别越高越好。可以先要求自己转一转，随后再与他交流，这样你就有足够的空间，自由地按照自己的想法在售楼处里走动。售楼人员为了取得你的信任，也为了能够顺利卖房，一般都会一直跟着你，不断地给你推销他的房屋，学会礼貌地拒绝这种推销，给自己争取自由是我们应该掌握的一个技巧。
法律规定，售楼处必须悬挂商品房五证，但是你大可不必在售楼到处查找五证——这样一看就不是高手。售楼处不挂五证很正常，少挂很正常，挂假的也很正常，反正你也看不出真假。要看五证，还是去政府，而且售楼处挂的五证，也未必能跟你想买的房子对得上。所以这个东西索性就别看了
售楼处通常会悬挂大量的广告标语，所以我们在转售楼处的同时，也要看一看这些广告。通过广告，我们基本可以了解这个楼盘有哪些亮点。比如有的楼盘会宣传，买这个楼盘每年返多少房款，有的则会声称该楼盘系著名中小学学区房，有的会悬挂大幅地图告诉你周边会盖什么建筑，这些都是对房价有重要影响的因素。同时，这些因素又都只会放在广告里，而不是合同里！一般来说，开发商是绝对不会将其写入合同的。
一般来说，应该首先排除临街的房子，因为临街的噪声问题是舒适度的一个重要杀手。大家要尽量买靠里边的房子。在一些旅游胜地——湖边、海边、河边甚至树林边，有景观的房子往往会比没有景观的房子贵些。要知道，今天有景观不一定代表以后也有，你的房子面朝大海、春暖花开，但是可能两年后你房子的另一面就盖了一栋更高的建筑物，把你的景观全部挡住了。采光和通风也是我们买房的重要考虑因素。
售楼人员会告诉你，哪些房子可以买，哪些已经被卖掉，哪些以后才能开盘。他们说的不一定是真话。开发商有时会先假装位置好的房子已经被卖掉，等到位置较差的房子被卖掉后，再拿出来卖。幸好有些城市网站会提供房子是否销售出去的查询服务，非常方便。
看沙盘的时候，对小区内部道路和小区边缘的绿地一定要高度敏感。我们讲过这个道路有可能是市政道路，这个绿地有可能是开发商给政府修建的代征绿地。这些情况都要向售楼人员询问并取证，即便询问过了，我们还是有必要设法找到《建设用地规划许可证》来查看售楼人员讲的与实际情况是否一致。
按照法律规定，广告被认为是合同的一部分需要满足两个条件：一是广告的内容要明确具体，二是广告要对房屋的价格构成重大影响。什么才叫明确具体呢？比如说小区附近会有一个三甲医院，这个三甲医院是哪家医院？广告里没说。这就不属于明确具体。什么叫对价格构成重大影响呢？对于这个问题，不同的人标准根本不同。因此售楼人员告诉你某个因素是你的优先考虑因素之一时，一定要让他说明这个因素，既要明确具体，又要对价格构成重大影响，这样就能被视为合同的一部分。
我们看中一套房子之后，一般不会直接跟开发商签订正式的商品房预售合同，而是会先签订认购书，交购房定金，到了开发商指定的时间再去签订正式的购房合同
定金的成立需要具备一定的条件，比如必须是“定”而不是“订”，必须实际支付等。大家一般认为，订金可以退，定金不能退。这是粗浅的认识！
第一份签订的文件，叫作认购书。认购书讲了几件事，一是要给开发商付定金，二是在约定的时间内以某个价格购买房屋，签订购房合同。认购书一定会有这样的条款——若在指定的时间内购房人未去签订购房合同，定金不予退还
买的不如卖的精，这些所谓的赠送其实都不是真赠送，只是把没有房产证的这部分面积违规造出来，再把费用摊到单价里卖给你。比如50平方米房产证面积送50平方米，这房子还是参考周边类似房屋100平方米的价格卖，只是稍微便宜一些。开发商一般不会把50平方米的房子真的按50平方米卖——那还送什么？直接降价就是了
开发商绕了这么大的圈子，到底是为什么呢？第一个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。
第二个原因是，开发商多卖面积需要重新审批，给政府补缴土地出让金，从而增加成本。
一边是不能随意变更规划，一边是高价买了地不能轻易降低售价，所以开发商就只能在不增加建筑面积的前提下增加面积——听起来矛盾，但这是完全做得到的
由于开发商不能变更规划，所以只能业主入住后自己变更，那些所谓的LOFT（高挑开敞空间）一层变两层是这个道理，地下室盖室内游泳池也是这个道理，无一例外地钻了审批的空子
现在买商品房最大的风险不是质量问题，而是房子烂尾引发的贷款问题。
所谓住房抵押贷款，就是把业主打算购买的房屋抵押给银行，银行借钱给业主，业主拿这个钱买房。但是在实际的资金流动中，这笔钱会直接给开发商，而不会到业主手里。
办理贷款还有一个好处，就是贷款的业主一般被视为已经付清了所有的购房款。涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处。
虽然现在贷款的利息很高，但是还款的周期很长，考虑到通货膨胀的因素，贷款还是划得来的。唯一需要注意的，就是贷款额度不要太超过自己的还款能力。比如你明明月收入5 000元，非要背上每个月还款5 000元的贷款，一旦失业下岗，如何生存就成了问题！
第十三章 商品房合同怎么签
买商品房需要签订哪些合同呢？按照时间顺序排列大概是这样的：•认购书•商品房预售合同•补充协议•前期物业服务合同•业主大会公约•抵押贷款合同
认购书里主要包括以下几方面内容：•成交价格•房号•定金•什么时候签订正式合同•不签正式合同会怎么样我们前面说过，认购书里面最需要防备的条款是你明明没见到正式合同，却说你看了，这就阻断了你以后协商合同条款的权利。我们要通过保留录音证据的方式进行规避。
商品房预售合同里面最重要的信息就是五证的证号。不在现场悬挂五证的开发商不一定没有手续，但是不在合同里写明某个证件的，有可能就是这个证开发商还没有！除了证号，你还要注意房号。因为合同上的房号和沙盘上的房号，不一定对得上！有的客户买了房子，收房的时候才反应过来合同上约定的房子不是自己在售楼处说的那个房子。这种信息一旦落实到纸面上，是售楼处骗了你，还是你买的就不是你说的那个房子，谁也证明不了，所以签合同时要多核对
商品房预售合同的补充协议是你需要看的重头戏。这个协议是开发商重金聘请律师起草的。开发商找到律师，跟律师说，你帮我写个合同，保证我以后不被业主找麻烦。律师说，你可能会有哪些麻烦呢，能给我说下吗？开发商就得说，我这个房子吧，哪儿都挺好，就是离高压线特别近。遇到这种情况，补充协议里准有一个关于高压线的条款：乙方已经清晰并充分地知晓一切甲方楼盘附近可能的噪声污染源、化工厂、垃圾焚烧站、地铁、轨道交通、高压线等一切有可能对楼盘造成影响的市政设施，乙方同意并认可这些内容。补充协议不是签约的时候才能看到，别的购房人签合同的时候你可以看，你也可以直接跟售楼人员要求看合同，甚至有的开发商会把补充协议放在售楼处供购房人参考。当然大部分人是不会看的，律师提醒了多少遍也不看，他们只愿意信售楼人员说的话。
除了补充协议，物业服务合同也应该得到关注，毕竟物业费的多寡直接和社区品质挂钩。不过，开发商招聘的前期物业，服务品质一般比较普通。所以业主们最好能早点儿成立业委会。业主是有机会再改签业主大会公约、议事规则和物业服务合同的。
在和开发商签订的合同里，最重要的是银行同意出售房屋的证明。现在开发商的房子几乎都是先抵押给银行的。所以如果你买的房子上面没有抵押，你才要感到奇怪，要问一问。银行同意解抵押，这套房子才能做网签备案，这份证明必不可少。
第十四章 过好收房这一关
交房时开发商需向业主交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，业主在收房的时候可以按照法律规定要求开发商出示这些文件，如果文件不完备、工程不达标，业主可以拒绝收房，如果开发商不出示，业主也可以自己查询
准备收房的时候，大家可以聘请一位验房师陪同，很多验房师都是从建筑工程相关行业的一线退下来的老师傅，收费不高，能帮大家检查房子可能存在的大小问题：楼体、墙体是否垂直，是否存在漏水问题，有无裂缝，是否存在层高不足的问题。开发商整改完毕之前，业主有权不收房，有权向开发商主张逾期交房的违约金，逾期交房超过一定期限，有权退房。交房时，开发商往往会掩盖房屋存在的问题，业主经验不足掉以轻心，稀里糊涂地就收房了，收房之后又发现房子存在大大小小的问题，这个时候再去找开发商，可能对方连“予以整改”的方案都不会拿出，而是让业主去找物业公司解决。
收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等。
第十五章 这些房子能不能买？
买二手房的时候，由于各种各样的原因，房子没有房产证：有的房子是永远都不会有；有的房子是暂时没有但以后会有。比较常见的是现在没有房产证，过几年就有房产证的房子。买这种房子风险比较大，如果房价上涨，业主可能会反悔。因为没有房产证，所以房子不能办理网签，业主又总是比你先知道房产证什么时候下来。业主很可能偷偷拿了房产证就过户给其他人，人为地制造一个善意第三人出来。
说类住宅大家听不懂，说商住房、LOFT、酒店式公寓，大家就能理解了。
要准确理解类住宅的含义，大家首先得明白什么是土地性质。在我国，大部分情况下，土地和房屋由两个彼此独立的体系管理——国土部门和房屋管理部门。国土局负责拍卖土地，办理土地使用权证。房管局负责监督房屋建设，颁发房产证。现在二证合一，统称不动产登记证。城市规划并不是直接对楼宇进行规划，而是对土地进行规划。规划部门将城市切割成一块块不同性质的用地，比如住宅、商用、办公、工业、教育等，再由国土局挂牌出售或者划拨，由开发商及其他单位进行建设。不同性质的土地有不同的使用年限。因为住宅的年限最长是70年，所以我们经常把70年大产权房等概念挂在嘴上，用数字来指代土地性质。70年产权的住宅用地相对较贵，拍卖的门槛也比较高。有不少城市严格控制土地供应，住宅用地一地难求，但是城市的需求在不断扩大——随着实体经济的衰退，住宅成了很重要的保值工具，价格水涨船高。有不少开发商就打起了坏主意：用非住宅的土地开发住宅，于是就有了土地性质是办公、商用、工业、教育、科研甚至在集体土地上开发的住宅。这些住宅由于在规划的时候并不是住宅，所以往往要先按照办公、商用的要求做规划设计，在通过规划验收之后再进行改造。上海把这类性质的住宅叫作类住宅，而北京则把它们称作商改住
打击商改住的方法大体上有以下几种：禁止网签；停发房产证；不通燃气。
通常来说，写字楼一层只要一个公共卫生间就够了。但是为了能够按照住宅的标准销售，类住宅项目通常要进行一定程度的改造，大体上有以下几道工序：•把面积比较大的办公室切割成面积相对小的住宅。•在每户安装独立的卫生间，卫生间需要上下水。•安装住户做饭需要的燃气。•安装隔断，将规划层高相对比较高（通常是5米）的房子变成复式结构（2×2.5米）的两层，也就是我们现在说的LOFT。
买商改住、类住宅项目的主力人群有两种，一种是限购人士，一种是投资者。
商改住项目一般具备如下特征：•销售宣传“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”•项目名称一般比较商业化•土地使用年限是40年或50年•公摊面积大•水电物业比较贵•住户里面有不少公司•通常不是封闭小区•价格是周边住宅的2/3
做商改住项目的开发商一般也不是很有实力的开发商，如果能合法赚钱，没有人愿意冒违法的风险，这样做必然是自身实力不足
就我的经验来看，买商改住项目后业主维权的比例，至少是买住宅项目的三到五倍，如果你细心地去查一下北京、上海已经交付使用的类住宅项目，几乎没有哪个是没有毛病的！
一般来说，开发商自己保留的商铺比例越高，商场就越好，反之销售的比例越高，商铺就越差
是的，为了解决售后包租引起的一系列问题，政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租。
售后包租是可以判刑的，可以判到10年。
保护耕地是我国的基本国策，土地出让收入是我国地方政府的重要收入来源。从保护耕地、保护政府收入的角度考虑，国土资源部会定期航拍，基本上这种大棚一被拍到就会被强拆。
集体土地上的房子一定不能上市交易吗？当然不是。只要依法办理手续，集体土地上的房子一样可以合法地变成商品房进行销售。首先要征地，将土地从集体土地转为国有建设用地。征地涉及的土地，不仅要依照法律规定逐级审批，还要给予村集体合法补偿。土地转为国有后，经过招拍挂程序，就可以依照城市规划进入房地产市场
对于小产权房，政府的处置态度是明确的：清理整治。清理整治又有两个截然不同的方向：全部拆除；补办手续。小产权房并不是不能办手续，而是没有办手续。如果已经有大量业主入住，开发商把该办的手续补办了，小产权房也不是一定不能发房产证。
几年之内，在全国大部分地区，小产权房“转正”都不太可能。
在商品房买房指南这部分，我郑重地给大家讲一件事：商品房销售过程中的学区房，你听听就好
学区房的划片问题，一般每年春天由区一级的教育主管部门负责确定，现在教育资源是个稀缺资源，一个学校的一年级能开几个班，和学校的硬件、师资以及过去的积累有很大关系。就算教室数量够，教师的数量也不可能够。好的教师进了好的学校，谁愿意被学校派到一片盐碱地上教书呢？每年学区房划片，主管部门考虑的是入学学生数量和开班数量。入学学生多，开班数量不足，就要对学生进行筛选。最基本的条件是户口，然后就会逐步升级，筛选家长的户口、户口迁入的时间、家长的工作社保等。大家可以思考一下，教委划片的时候，那些正在建设还没入住的空房子（商品房期房）是不是划片的考虑范围——显然不是。所以不管哪个开发商卖房时跟你说我这个小区是XXX学校的学区房，你都不要轻易地相信。甚至在期房建设过程中，你给教委打电话咨询也没用——这个方法对二手房是行得通的，对商品房就不是很管用。开发商通常都会给教育部门提前做好工作，保证宣传力度，但是等到真正划片的时候，如果政策调整了，开发商只会对大家说一句：对不起，我们也不想这样。遇到这种情况，不管之前开发商是怎么承诺的，房子没有被划入学区就不是学区房。如果是买房投资，你可以通过打官司要回部分损失，如果是为了孩子上学，那基本就耽误了。前者是小事，后者是大事。
所以如果你想买别墅，买二手房是最好的规避风险的办法。
第十七章 入住后的其他问题
我国的物业制度决定了物业公司的垄断性、不易更换性，所以这个行业缺乏充分的市场竞争。
按照法律规定，开发商盖好房子，取得房产证要分三步走：（1）楼盘竣工验收，交付使用；（2）开发商取得整个楼盘的产权；（3）把产权分割给业主，办理房产证。业主没有拿到房产证的时候。整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也是一样）。商品房竣工后，开发商要做初始登记，也就是办业内人常说的大产权证。开发商的大产权证包括两部分：土地证和房产证。前者是《国有土地使用权证》，招拍挂之后就可以办，所以一般来说，开发商都是先办好土地证，竣工之后才办房产证。
法律规定，开发商拿到了竣工验收备案表和面积实测报告才能交房，所以交房之后开发商立刻就可以去做初始登记。初始登记在北京30个工作日就能办完，上海则是20日内完成审核。初始登记之后开发商有了大产权证，就可以按照合同约定给业主分割成小产权证，业主就能拿到房产证了。这个过程最长需要一个月。一般都是默认由开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去的。
这样算下来，办大证需要二三十天，办小证也需要二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（取得竣工验收备案表和面积实测报告）开始算，3个月内业主就能拿到房产证。随着各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往只会更短，不会更长。
交房之后90日就是商品房默认的办证时间，一般开发商会在签合同时延长到6个月。
总的来说，大部分办不下房产证的项目，十有八九都是因为开发商存在不正规操作，导致在办证过程中被卡住了，而且卡得很严。政府不敢轻易给开发商审批。
一般来说，开发商和业主在合同里约定交房半年内办理房产证是很常见的，如果约定三年内办证，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况，三年基本等于无限期
但是住没有房产证的房子也存在很多风险。我在前面说了，按照法律规定，房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主本来住得好好的，突然房子被法院查封的情况发生。
开发商可以自由地约定办不下房产证的违约金额度，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金额度，比如总房款的千分之一，一次性支付。一套100万元的房子，千分之一就是1 000元。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉。但是业主的购房款早在房屋预售阶段就被基本拿走了，所以开发商根本不在乎业主拿不拿得到房产证。
如果小区已经具备了办理房产证的条件，没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小。如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，业主可以通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等。如果开发商存在非常严重的问题，办房产证的难度很大，业主就要考虑及时退房。因为房产证能办理就是能办理，一个小区的业主都能办，反之办不下来就是办不下来，所以办房产证类维权最大的难度不是来自法律而是来自组织。
怎么避免买到办不下房产证的房子信任大品牌开发商：珍惜自己名誉的开发商不会做这种事，一些大品牌开发商很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。商改住不要买：因为土地性质是商业用地，所以这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在规定商改住不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，这些都是“坑”，千万别买。手续要齐全：手续不全的房子不能买，房产证办不下来就是因为手续不全。没有竣工验收备案表和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证的前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等住进去几年房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。
在我国，房地产这三个字是分开的，房是房，地是地，产是产。房子归房管局建委管，土地归国土局管。房地分离，分别管理、分别立法。
很多北方城市，包括北京，都是业主手里有房产证，没有土地证。大家好像不太在意土地证——在过去这么多年里，土地证在二手房交易、继承、过户甚至拆迁上，都是可有可无的，不影响交易。但是随着《不动产登记暂行条例》的出台，为了响应中央的政策，地方政府开始大力推进由国土局主导的不动产统一登记制度。也就是说，让过去不发土地证的国土局，给大家重新办不动产证，代替房管局发的房产证。
结语 美国人买不买房？
现在华人大量在海外投资置业，有两个主要原因：一是国内的中产阶层担心经济下滑；二是在海外投资有着较为合适的租售比。一套价值十几万美元的房子，通常每年可以收到一万美元以上的租金。在国外买房不但保值，还可以取得不错的收益。
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想法： 满书都是重点，我打满分，之后抽时间整理。